العدد الحالي: نيسان/ أبريل 83-2019       اختر عدد :
ترجم هذه الصفحة:
    بحث متقدم
A- A A+ : حجم الخط

التمويل العقاري باستخدام صيغة الإجارة الموصوفة في الذمة

أحمد محمد محمود نصار

باحث- معهد الاقتصاد الإسلامي-جامعة الملك عبد العزيز بجدة

الحلقة (3)

القسم الثاني

الإجارة الموصوفة في الذمة في التطبيق المعاصر

أولاً: الخصائص التمويلية لعقد الإجارة الموصوفة في الذمة

يمكن تلخيص عقد الإجارة بجملة من الخصائص هي:

1.    عقد الإجارة عقد رضائي لا يتقيد بشكل معين.

2.    إنه من عقود المعاوضة والعوضان فيه هما:الأجرة من المستأجر – والمنفعة من المؤجر.

3.     إنه عقد مؤقت فتحديد المدة عنصر جوهري فيه.

4.    إن هناك ارتباطاً وثيقاً بين المدة والأجرة فالمدة هي مقياس الانتفاع بالشيء المؤجر والأجرة مقابل الانتفاع والمدة من وسائل معلومية المنفعة(1).

5.    الإيجار عقد ملزم للجانبين ومن ثم ينشئ التزامات في جانب كل من المؤجر والمستأجر.

6.    الإجارة نوع بيع أو نوع من البيع يرد على منافع الأشياء لا ذواتها أو أعيانها فتميزَ عقد الإيجار عن البيع المطلق أو العادي وعن بقية أنواع البيوع كالسلم والصرف وغيرهما من أنواع البيوع التي خصت بأسماء تميزها عن غيرها من أنواع البيوع(2)ومن ثم لا يلتبس عقد الإيجار بعقد البيع الذي يقع على الشيء ذاته.

7.     عقد الإجارة من وسائل تضامن رأس المال ويمثله المؤجر والعمل ويمثله المستأجر ومما يساعد على قيام هذا التضامن التشريع المناسب مع حالة البلد الاقتصادية فيعمل التشريع على جعل مصالح الطرفين مشتركة لا تتنافر، ومن هنا قيل بحق إن عقد الإجارة من أكثر العقود تداولاً.

وعقد الإجارة فوق ذلك يجعل المؤجر والمستأجر في اتصال دائم طوال مدة الإيجار مما يستدعي الدقة في وضع القواعد التي تضبط هذه العلاقة وتبين حقوق كل من الطرفين وواجباته.

ثانياً: خصائص عقد الإجارة الموصوفة في الذمة.

تتميز الإجارة الموصوفة في الذمة بعدة خصائص تمويلية تميزها عن غيرها من الصيغ ويمكن إيجازها كما يلي:

1.    إمكانية تقديم الخدمات التابعة للمنفعة.

مثل الاستئجار لنقل شخص يستتبع ذلك الإعانة في الركوب والنزول [1]، أي أن العمل الذي يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين محل التأجير هو مطلوب من المستأجر القيام به طيلة فترة العقد.

2.    الاستفادة من السيولة النقدية لأغراض خاصة.

 وبالاستناد إلى حكم استخدام رأس مال السلم في الحاجة الخاصة للبائع الغير مرتبطة بإنتاج السلعة كما تقدم في أحكام الإجارة الموصوفة بالذمة.

 يمكن للمؤجر استخدام رأس مال الإجارة الموصوفة بالذمة كما في السلم لأنها سلم في المنافع في حاجته الخاصة أو للنفقة على نفسه وليس واجباً عليه أن يخصص إنفاقه بالضرورة على عمل معين مرتبط بتقديم المنفعة [2]وهذا يتيح استخدام العقد في تمويل الاحتياجات النقدية المتنوعة.

3.    إمكانية استيفاء المنفعة من أكثر من عين.

بعكس إجارة العين فلا تستوفى إلا منها لان العين في إجارة الذمة موصوفة مضمونة[3].

ثالثاً: منتجات التمويل العقاري باستخدام صيغة الإجارة الموصوفة في الذمة

يمكن تطبيق الإجارة الموصوفة في الذمة في العقارات بأساليب عدة، وسوف نعرض هنا نموذجين مطبقين في المؤسسات المالية الإسلامية الاول مطبق في شركة أملاك العالية العقارية بالاقتران مع عقد الاستصناع، والثاني مطبق في مصرف الشارقة الإسلامي بالاقتران مع عقد المشاركة المتناقصة.

1)                الإجارة الموصوفة في الذمة مع الاستصناع:

في الحالات التي تكون الوحدة العقارية فيها تحت الإنشاء إذ يقوم البنك أو شركة التمويل بالدخول مع العميل في عقد إجارة في الذمة والمحل المتعاقد عليه عندئذٍ هو منافع وحدة عقارية موصوفة وليست قائمة وقت إمضاء العقد، فيتأجل التسليم حتى يجري من المقاول المنفذ الانتهاء من الإنشاء بحسب المواصفات المتفق عليها، مع التزام كل طرف بمقتضيات عقد الإجارة خلال هذه المدة ومنها دفع الأجرة من قبل العميل.

ومن التطبيقات الموجودة ان يتضمن هيكل التمويل المذكور عقد استصناع تكون شركة التمويل فيه مستصنعاً أي طالباً للصنعة والعميل صانعاً والغرض من جعل العميل المتمول هو الطرف الآخر في عقد الاستصناع أن يكون إشرافه مباشراً على التنفيذ لأنه هو المستفيد في النهاية من الوحدة العقارية. ومن المعلوم انه لا يلزم ان يكون العميل مقاولاً لغرض الدخول في عقد الاستصناع إذ له أن يستعين بمن شاء لهذا الغرض[4].

أ‌.       منتج الإجارة الموصوفة في الذمة من خلال المشاركة المتناقصة[5].

1.    يدخل البنك في شراكة (مشاركة خلال فترة البناء) مع العميل لبناء العقار بحيث تمثل حصته في المشاركة بالأرض التي يقدمها أو مساهمة نقدية، وتمثل حصة المصرف في تمويل المشروع. وبالتالي يكون للمصرف ملكية مشتركة (ستكون الأصول تحت اجارة موصوفة بالذمة).

2.    وبعد الانتهاء من البناء وطبقا لرغبة العميل في استئجار وشراء الأصول تحت إجارة موصوفة بالذمة من المصرف والذي قبل هذا العرض وفقاً للأحكام والشروط المنصوص عليها في الإجارة الموصوفة بالذمة.

3.    سوف يقوم البنك بتأجير نصيبة في العقار للعميل مقابل قيمة إيجاريه متفق عليها. وبشكل دوري، ونظراً لدفع قيمة الإيجار، فسوف يتملك العميل نسبة مئوية متفق عليها مسبقاً من نصيب البنك في الملكية مما يؤدي إلى زيادة الملكية الخاصة بالعميل في العقار ونقصان نصيب البنك من الملكية بنسبة مماثلة ثم تنتقل ملكية العقار بالكامل للعميل عند انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها.

4.    شروط التمويل:

·         نوع الملكية: ملكية حرة

·         المساهمة النقدية:الحد الأدنى 40 ٪ إلى 50 ٪ من كامل قيمة المشروع

·         فترة التمويل:10 سنوات متضمنة سنتان من فترة الإنشاء

·         طريقة السداد:شهرية، فصلية، نصف سنوية أو سنوية

·         مصادر الدخل:- بالدرجة الأولى دخل إيجار المشروع، - بالدرجة الثانية أي دخل آخر

·         الإيجار المتغير:إيبور + هامش ربح المصرف بحد أدنى معين

·         الضمان:رهن عقاري من الدرجة الأولى على الأرض والبناء بالإضافة إلى شروط أخرى للحصول على الموافقة

 

رابعاً: مسألة تعيين المعقود عليه في الإجارة الموصوفة في الذمة.

تثور هنا مسألة مهمة بشأن التمويل العقاري بالإجارة الموصوفة في الذمة وهي مسألة تعيين المعقود عليه، فنحن نعلم أن في عقد السلم لا يجوز أن يكون المعقود عليه معين لأنه يبطل السلم في هذه الحالة حيث أن المعقود عليه دين موصوف في الذمة غير موجود عند التعاقد والإجارة الموصوفة في الذمة هي سلم في المنافع كما تقدم، وفي التمويل العقاري كما نعلم بأن قطعة الأرض التي سوف يقام عليها البناء الذي سيتم تأجيره معينة ومحددة عند العقد، وهنا قد يتعذر القول بسلامة التطبيق في هذه الحالة؟

لكن بعض الباحثين في التمويل الإسلامي أجابوا على هذه المسألة بقولهم بأن محل العقد هنا هو ليس منفعة الأرض، وإنما هو منفعة العين الموصوفة في الذمة التي ستقام على الأرض المعينة، لذلك فإن القول السليم بأن المنفعة المتعاقد عليها موصوفة في ذمة المؤجر وليست معينة[6].

وذلك مثل استصناع عين موصوفة في الذمة على أرض معينة، وهذه الصيغة هي مثل قول القائل: أسلمتك في كذا وكذا من تمر عجوة المدينة أستوفيه منك بعد كذا وكذا في أرضك الفلانية وليست كقول القائل: أسلمتك في تمر برحي من حائطك الفلاني.

خامسا: تحول الإجارة الموصوفة في الذمة إلى إجارة معينة.

وهنا يثور تساؤل آخر وهو " هل تتحول إجارة العين الموصوفة في الذمة عند تسليم العين للمستأجر إلى إجارة عين معينة؟ أم أنها تبقى إجارة عين موصوفة في الذمة.

وللإجابة على هذا السؤال نقول أن إنفراد الإجارة الموصوفة في الذمة عن الإجارة بأنها لا تنفسخ بهلاك محلها لا يتصور إلا ببقاء تلك الخاصية وهي الوصف في الذمة ولو كان تسليم محلها يحولها إلى معينة فكيف يطبق حكم انتفاء انفساخ عقدها ووجوب الاستبدال على المؤجر[7].

إذا فلا يمكن تصور تحول إجارة العين الموصوفة في الذمة إلى إجارة معينة عند التسليم والسبيل الوحيد لذلك هو فسخ عقد الإجارة الموصوفة في الذمة باتفاق الطرفين وإبرام عقد

·         النتائج والتوصيات.

بعد الدراسة المستفيضة لصيغة الإجارة الموصوفة في الذمة في تمويل العقارات يرى الباحث في الجانب الفقهي ما يلي:

1.    أغلب الاتجاهات في الفقه القديم ترى عدم جواز تأجيل الأجرة في الإجارة الموصوفة في الذمة بينما أغلب الآراء المعاصرة تتجه إلى جواز تأجيل الأجرة.

2.    هذا التباين القوي بين الآراء القديمة والآراء الحديثة، يبين لنا أهمية كون التأجيل في الأجرة هو حاجة معاصرة ملحة كونه يتفق مع طبيعة المصارف اليوم وهذا ما أشار إليه الفقهاء المعاصرون لضرورة التيسير على الناس في هذا العصر.

3.    إن الوسيلة الأفضل لإجازة تأجيل الأجرة في الإجارة الموصوفة في الذمة هي ما يلي:

أولا: إصدار قارا من مجمع الفقه الإسلامي بهذا الجواز وحسم هذه المسألة من خلال المجمع بعد تقدير الضرورة لجواز تأجيل الأجرة.

ثانياً: من الناحية الفقهية يفضل إخراج عقد الإجارة الموصوفة في الذمة من دائرة كونه ملحقاً بالسلم أو الإجارة واعتباره عقداً مستقلاً، كما استقل عقد الإجارة عن البيع وكما استقل عقد السلم عن البيع وكما استقل عقد الاستصناع عن السلم وهذا الاستقلال يمكن إثباته بالشروط الخاصة بهذه الصيغة والفروق بينها وبين الصيغ المشابه لها.

 

وفيما يخص الجانب التطبيقي فإن الباحث توصل إلى ما يلي:

1.    أن هناك خصائص تمويلية لصيغة الإجارة الموصوفة في الذمة تلبي من خلالها حاجة تمويل العقارات تحت الإنشاء وتتلاءم مع طبيعة هذا النشاط الهام والحيوي في المجتمع الاقتصادي.

2.    يمكن الاستفادة من عقود الاستصناع وعقود المشاركة في هيكلة منتجات التمويل العقارية بالإجارة الموصوفة في الذمة لزيادة كفاءتها التمويلية.

3.    إن المحل المتعاقد عليه في تمويل العقارات بالإجارة الموصوفة في الذمة هو المنفعة الموصوفة في الذمة ولا أثر لتعيين قطعة الأرض المراد البناء عليها في عدم جواز العقد كون المحل بهذه الصورة لا يزال موصوفا في الذمة وليس معيناً.

4.    السبيل الوحيد لتحويل الإجارة الموصوفة في الذمة إلى إجارة معينة هو فسخ عقد الإجارة الموصوفة في الذمة وإبرام عقد إجارة معينة جديد وذلك عند الانتهاء من بناء الوحدة العقارية.

1 – حسم المسائل الخلافية في الإجارة الموصوفة في الذمة من خلال الاجتهاد الجماعي في المجامع الفقهية مثل المشروعية وتأجيل الأجرة.

2 – التوسع في البحوث الفقهية الخاصة بهذا الموضوع للكشف عن أحكامه وضوابطه والصور المتعددة له.

3 – دراسة الآثار الاقتصادية لتطبيق الإجارة الموصوفة في الذمة في المصرف والاسترشاد بذلك لطرح منتجات مالية جديدة تلائم الأثر الاقتصادي الإيجابي على الاقتصاد.

4 –البحث في مخاطر منتجات الإجارة الموصوفة في الذمة واقتراح أساليب التحوط الممكنة والمتوافقة مع حكام الشريعة الإسلامية.

قائمة المراجع

1.    الكتب القديمة.

1)         محمد عرفة الدسوقي، حاشية الدسوقي على الشرح الكبير، تحقيق محمد عليش، دار الفكر، بيروت، 2003.

2)         عبد الكريم الرافعي، العزيز شرح الوجيز، تحقيق علي معوض – عادل عبد الموجود، دار الكتب العلمية سنة النشر: 1417 هـ - 1997 م

3)         محي الدين النووي، المجموع، دارالفكر، بيروت، 1997.

4)         أحمد بن محمد بن علي بن حجر الهيتمي، تحفة المحتاج في شرح المنهاج، دار إحياء التراث العربي.

5)         أبي يحي زكريا الأنصاري أسني المطالب شرح روض الطالب،دار الكتب العلمية،،بيروت،2001.

6)         البهوتي، شرح منتهى الإرادات شرح منتهى الإيرادات- دار الفكر - بيروت.

7)         الإمام ابن رشد القرطبي، بداية المجتهد ونهاية المقتصد، دار المعرفة بيروت 1402 - 1982.

8)        بدر الدين الزركشي، المنثور في القواعد،مكتبة دار النهضة، القاهرة.

9)        موفق الدين ابن قدامه المقدسي، الكافي في فقه الإمام أحمد بن حنبل، 2007، دار الكتب العلمية.

10)  سنن أبي داوود.

11)  السراج الوهاج على متن المنهاج - للعلامة الغمراوى.

12)    شرح البهجة الوردية، دار الكتب العلمية، لبنان، 1997.

13)  فتاوى السبكي، دار المعرفة.

14)  ابن مفلح الحنبلي، المبدع شرح المقنع، دار عالم الكتب.

15)  ابن رشد، المقدمات والممهدات، دار الغرب الإسلامي.

16)  ابن سعدي، منهج السالكين في الفقه، دار ابن الجوزي.

 

2.    الكتب الحديثة.

1)         د.محمد سعيد رمضان البوطي، الإجارة الموصوفة في الذمة، بحث مقدم إلى مؤتمر العمل المالي والمصرفي الإسلامي في البحرين، 2007.

2)        نزيه حماد، في فقه المعاملات المالية والمصرفية المعاصرة – قراءة جديدة، دار البشير، جدة،ط1، 2007.

3)        عبد الستار أبوغدة، ضوابط إجارة الخدمات وتطبيقات الإجارة الموصوفة في الذمة، بحث مقدم إلى ندوة البركة 28،جدة،2007.

4)        علي القره داغي، الإجارة على منافع الأشخاص، المجلس الأوروبي للإفتاء، 2008، باريس.

5)        د.عبد الرحمن الجزيري، الفقه على المذاهب الأربعة، دار الكتب العلمية،2003.

6)        د. شوقي دنيا، الجعالة والاستصناع: تحليل فقهي واقتصادي، المعهد الإسلامي للبحوث والتدريب، البنك الإسلامي للتنمية،1991م.

7)        د. التيجاني عبد القادر، السلم بديل شرعي للتمويل المصرفي المعاصر:نظرة مالية واستثمارية، وزارة المالية والاقتصاد الوطني السوداني، اللجنة الاستشارية العليا للصكوك الحكومية، الطبعة الأولى، السودان، 2006.

8)        عبد الرحيم الهاشم، التعيين وأثره في العقود المالية، سلسلة الرسائل الجامعية، 67، عمادة البحث العلمي، جامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، الرياض، 2006.

9)        الموسوعة الفقهية الكويتية، وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية.

10)  فتاوى هيئة الفتوى والرقابة الشرعية لبنك دبي الإسلامي، إجارة الأعيان، المجلد الرابع.

11)  فتاوى مصرف أبوظبي الإسلامي.

12)  فتاوى شركة أعيان، دولة الكويت.

13)  المعايير الشرعية لهيئة المحاسبة والمراجعة للمؤسسات المالية الإسلامية، مملكة البحرين، 2007.



(1)علي حيدر شرح مجلة الأحكام العدلية م (405) 1/373.

(2)الأم للشافعي 4/25 ط دار المعارف بيروت – المغني لابن قدامه 322 ط مكتبة القاهرة بتحقيق د. طه محمد المزيني – عكس ذلك ابن حزم - دار الكتب العلمية ط بيروت في المحلي 7/3 يقول:

" والإجارة ليست بيعاً وهي جائزة في كل مالا يحل بيعه كالحر والكلب والسنوَ وغير ذلك ولو كانت بيعاً لما جازت إجارة الحر والقائلون بها إنما يجيزون إجارة الحر فتناقضوا ولا يختلفون في أن الإجارة إنما هي الانتفاع بمنافع الشيء المؤاجر الذي لم يخلق بعد ولا يحل بيع مالم تخلق بعد فظهر فساد هذا القول

[1]أبوغدة، عبد الستار، مرجع سابق، ص 100.

[2]أحمد، التيجاني عبدالقادر، السلم بديل شرعي للتمويل المصرفي المعاصر:نظرة مالية واستثمارية، وزارة المالية والاقتصاد الوطني السوداني، اللجنة الاستشارية العليا للصكوك الحكومية، الطبعة الأولى، السودان، 2006، ص11

[3]الهاشم، عبد الرحيم، التعيين وأثره في العقود المالية، سلسلة الرسائل الجامعية، 67، عمادة البحث العلمي، جامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، الرياض، 2006، ص 55.

[4]القري، محمد بن علي، تطبيقات منتج الإجارة الموصوفة في الذمة في مجال العقارات، ندوة التمويل العقاري والتمويل الإسكاني في المملكة العربية السعودية، 2010،ص3.

[5]المنتجات المصرفية لتمويل العقار المطبقة في مصرف الشارقة الإسلامي.

[6]ميرة، حامد، صكوك الإجارة – دراسة فقهية تأصيلية تطبيقية، دار الميمان للنشر والتوزيع، بنك البلاد، سلسلة مطبوعات المجموعة الشرعية(1)،ط1،2008،ص171-172.

[7]أبو غدة، عبد الستار، تحول الاجارة الموصوفة في الذمة الى معينة عند تسليم العين، بحوث في المعاملات والأساليب المصرفية الإسلامية، ج12، ط1،2011، ص65.